寻找突破，地产后时代的转型和投资多元化

2019年1月16—18日，由融资中国、中国投资论坛主办，融中母基金研究院、融中网、融中集团协办的“融资中国2019（第八届）资本年会”在北京四季酒店盛大开幕。此次会议以“越”为主题，对股权投资行业生态进行全产业链的观点挖掘和问题探讨，共同寻找新时代下的“心”动力，迎接春的脚步。

16日的议题是资产配置篇。以“寻找突破，地产后时代的转型和投资多元化”为题，大会进行了论坛环节。

鼎信长城集团合伙人陈丹、有一居CEO戴周颖、深创投不动产基金管理有限公司总经理罗霄鸣、中岩投资管理合伙人王鑫、喜神资产合伙人姚远参加了论坛讨论，论坛主持是盛世神州基金CEO蔡汝雄。

以下为“寻找突破，地产后时代的转型和投资多元化”论坛环节中的精彩发言实录。

蔡汝雄：大家下午好，非常感谢融资中国安排这次活动，希望能够在一起相互交流学习。2018年是一个资本寒冬，从地产基金的角度来讲也是一个非常严酷的寒冬时期，强监管的背景下，爆发了许多黑天鹅事件，在地产基金这个行业，许多同行的业务难以为继了。今天，我们在台上一起交流，说明我们都是大浪淘沙之后发展的比较好的机构和企业。让我们对2018年进行回顾，经验分享，与此同时，展望2019年。

陈丹：大家好，鼎信长城是目前国内最大的房地产基金之一，以住宅房地产投资为主进行投资。2018年，鼎信长城实现了规模、利润的进一步增长，是在比较冷的周期下的增长。对于房地产行业，两年前，房地产主流机构都会有一个问号，要不要投房地产。现在，所有的主流机构都达成共识，房地产一定是最重要的一大类资产配置。数据显示，过去多年，房地产对财政收入的直接贡献能达到30%。国家政策也发生了明显的变化，今年年初的中央财经政治会议已经明确要三稳，稳地价，稳房价，稳预期。未来房地产市场的判断也比较明确，窄幅震荡，房价会在一定幅度区间内进行调整。这一轮房地产政策已经达到了历史最严，之前全部限住之后仍然有14.5万亿天量的房地产容量，这已经说明了房地产行业的生命力是毋庸置疑的。鼎信长城会坚定地去做中国的房地产投资，在大的形式下找一些结构性机会，持续创造比较高的收益仍然是不难的。

戴周颖：有一居成立于2015年，专注于投资海外房地产，主要目的地是在日本。日本的资产在上个世纪90年代一度达到巅峰，当时的东京可以买下整个美国。今天，所有资产特别是房地产的价格是当时的三分之一。在租金方面，日本一直维持着非常高的租金态势，在日本做房地产投资，租金回报是非常高的，这个跟我们在国内房地产投资是不一样的。日本作为国人出境游非常大的国家，给日本的旅游行业带来了高收入，在此背景下，我们在日本曾经帮助我们的中国投资人买房子，做民宿，产生很高的租金回报。

2017年，有一居转型做酒店化的经营和管理以及开发，我们通过在民宿时代积累的大数据去选地，盖楼，把这些房子盖出来之后卖给中国的投资人或者是香港投资人，这是有一居现在最主要的商业模式。过往几年，我们在日本最主要的城市东京，大阪，北海道都布置了超过一百多亿日元的资产。

坦白来讲，2018年我们也面临了非常多的挑战，第一个挑战来自于外汇的管制，因为我们现在最主要的服务人群的财富是在海外，更多的是关注全球化资产升值的人群。如何把我们出境游以及租金结合起来，让这些投资人产生更高回报的租金收益，这是非常大的挑战。目前，我们可以给海外投资人超过5%的租金回报。我们从租金收益、汇率升值以及资产升值等方面为全球华人提供投资服务。

罗霄鸣：深创投不动产是比较新的地产基金。深创投业界家喻户晓，地产业务是在2017年初刚刚组建的，时间不长。2018年无论是对于资本市场还是对于地产融资都是比较寒冷的一年，2018年我们全年的融资规模并不大，但是我们2018年的融资规模占了市场27%的份额。我们相信一件事，中国地产黄金20年，大家在住宅地产中找到了大量的机会，这些机会来自于中国改革开放以来人民住宅供应不足带来的结构化需求的机会。从投资角度来看，我们希望在一个好的经济体当中，每一笔交易都能促进整个社会生产率的提升，推动市场经济整个经济总量的增长。

深创投是做产业投资的，每一分钱都要投到实体经济里。深创投不动产也是本着这样的理念做基于产业为支撑的相关房地产物流设施的投资。伴随着实体经济的发展，我们有足够的信心度过资本寒冬。判断2019年的形式，不容乐观。从近几年股权产业的融资来看，中国产业崛起的根是创造力，每年上会两百个项目，投出去一百多个项目，调研上万个项目，我们看到了大量的蓬勃增长的产业升级力量。我们非常看好中国产业类的地产，我们相信在产业地产上我们还是有机会的。

王鑫：中岩投资是恒天财富是国内唯一一个资产管理平台，八年周期，累计给投资人配置的资产超过1600亿。恒天中岩是全产品类的配置，包括固定收益产品、证券投资到、PE、房地产等配置。在房地产领域，2018年我们主要聚焦存量地产的投资，聚焦一线城市的存量物业，包括办公物业、商业物业、服务公域物业。在座的伙伴们应该会深有感触，市场情况不是很好，特别是开发受到政策的强压，遭遇历史上严控的系列周期。恒天中岩适时调整赛道，我们想要聚焦存量物业的股权投资，希望在股权投资存量市场上走出不同的路径。

我们2018年投出的项目超过五个，整体投资额也超过了40亿的股权投资规模。2019年我们会坚定地走股权投资与存量物业投资的道路，希望在这条路上能够给我们的投资人创造更高的价值，配置到优质资产，获取高额收益。

姚远：喜神资产2008年底成立，累计资产管理规模突破140亿，现在存续管理规模将近500亿，专注于地产及地产上下游投资领域的一家资产管理公司。喜神资产业务大概分几个板块。

第一个板块是文旅事业部，引入境外社区型酒店进行投资运营。在成都投资了几个景区客栈类项目，跟链家等大型机构合作，做散卖客栈、酒店基金和金融产品类的服务，用文旅IP的概念在土地投资上进行布局。

第二个板块是绿色建筑事业部，一方面投资重资产绿色地产项目，另外一方面做上下游PEVC投资，投资的对象都是绿色企业，做绿色相关服务类的业务。

第三个板块做国际投资，在美国投了八期基金，15亿左右美金的投资额，在美国领土也投出了微笑曲线，核心城市都有我们的投资项目。接下来会有大健康事业部，这个是2018年新成立的，现在作为主要的产业板块在布局，在境外收购大型的养老护理机构去做投资。

第四个板块是投行板块，现在做资产证券化的规模比较大。我们的业务聚焦在各个产业领域，产生联动。我们投资境内重资产，住宅地产项目这支投资基金大概一百亿的规模，权益类的投资规模大概一百亿左右。这支基金的投资人是多元化的，包括了上市公司、绿色地产开发商、在当地有绿色情怀的超高净值投资人。我们的投资项目都是绿色化的，做绿色咨询服务，产品设计服务，上下游整合服务。基金是20%、80%的配比，对企业赋能。我们的业务板块可以形成整合效应，相应的互动非常成功，不管是地产项目的收益水平还是VC的收益是令人满意的。2019年我们还是会坚定地走“产业+地产+服务”这条路，从产业角度切入，既有产业红利，也有地产大势的红利，谢谢大家。

蔡汝雄：扛过2018年的地产基金机构都有自己的强项和看家的本领，盛世神州基金也是一样。我们成立于2010年，2010年算是中国地产基金类的元年，地产基金刚刚成立便不断蓬勃发展，到了2018年算是第一次寒冬。盛世神州基金股东背景主要是知名品牌开发商，对项目的选择判断和投后管理都是强项，管理能力得到很多金融机构的认可。我们既有人民币基金，也有美元基金。资管新规以后，我们基金的相应业务做了收缩，原先自身所管理的项目把它做好，加强内功的修炼。

刚才鼎信长城陈丹总也在介绍鼎信长城在大的宏观形式下的作为，特别是在2018年业绩还能大幅增长非常难得。关于房地产行业的形式以及基金多元化的发展实际操作方面给我们做一个交流分享。

2019年房地产窄幅震荡，在平稳区间内波动

陈丹：从大的形势我们还是看好这个行业十年二十年的发展。作为房地产基金管理机构，我们首先是在顺应一个大的潮流在做事情，大环境很重要。我们在十年前开始中国第一批房地产基金管理人的探索，这十年来发生了翻天覆地的变化。十年前大家提到房地产基金没有什么感觉，今天房地产基金管理人专业的力量，专业的秩序得到了主流机构的认可。

鼎信长城形成了几百亿的投资规模，按国际口径是过千亿的资产管理规模。投资人主要来自于主流金融机构和投资机构，也有一些高净值个人。我们坚定做一件事情，就是专注中国住宅类房地产的开发，坚信专业创造价值。我们的投资能力、投后资产管理能力获得了各界的认可。

谈到2019年的整个形势，大的方向，我们觉得房地产是窄幅震荡的，在一个比较平稳的区间内波动。从量的方面来看，整体要进入下降的周期，从量上要有一个4%-8%的降幅，主要原因在于棚改。从价格方面还要分开去看，一二三线可能都不太一样，我们的判断一线会是表面上持平，实际在涨；二线会涨但是二线分化也会特别严重；三线总体会带来量价略跌，量跌会快于价格跌幅，会有这样的分化。

从房地产企业的情况来看也会形成进一步快速分化，目前三十强的房地产商已经占有了50%的市场，一百强房地产厂商已经占到了70%市场，房地产的格局也在快速形成和分化。从低价的角度，2018年中期以来地价是遇冷的，我们认为这是一波投资绝佳机会。谁抓住了2018年那一波的机会就会获取优质的土地资源，如果坚定快速开发，周转是没问题的，会有比较好的利润，这是我们总体的判断。

 房地产的经济地位已经彻底转向压舱石的高度，既不会大涨也不会大跌。鼎信长城2019年仍然会坚定地专注房地产领域的开发投资，同时依据我们投资选择的策略选择结构性的机会，选择好的主体、项目，坚定选择股权投资。今年我们仍然在这个领域坚定做好工作，从我们看的项目到最后投出的项目不到1%。其实市场容量足够大，项目有很多，挑中优质项目坚定做，坚定做好投资以及投后的管理，非常重要，这就是我们今年对发展策略和投资方向的考虑。

蔡汝雄：鼎信长城非常看好房地产行业发展所带来的机会，从2018年初各地政府不断加码的政策一直到7月底政治局会议明确遏制房价上涨的要求，形成了很大的波动。现在我们看到了相对宽松的一个前景，也降准了，公司债、私募债等2019年1月份上半月也都有大幅的增长，这些都意味着政策上风向的转变。

房地产是一个周期性的行业，但是房地产在国民经济里面占有非常大的体量，房地产在美国也被视为总统的事业，每一任总统上来都要关心这个行业会不会得到长足的发展。结合欧美发达国家走过的路程，房地产持续发展没有问题，房地产基金转型金融行业也有广阔的前景，我们在发展过程中各家基金都会有自己的特色，有一居刚才也介绍到，走向海外这个行业怎么样去拓展市场还是很有心得的。

房地产本质上是消费品，越消费收益越高

戴周颖：有一居对房地产的思考，本质上，我们把房地产看成消费品，越消费它的收益越高，租金收益高会带来整体价值的提升。如何把租金提高是我们酒店生意最核心的一点，其实就是运营，运营的本质是了解用户的需求。虽然我们是投资公司但是我们成立了技术团队，挖掘全球最大的流量平台里面用户的需求，比如我们天天挖取酒店的入住率，酒店的单价，酒店的设计，我们分析这些数据，保证投资回报，数据是我们做海外投资最重要的立身之本。

蔡汝雄：海外投资从运营角度看，美国、日本比国内要幸福的多，投资回报率比国内要高上一倍以内。盛世神州在美国早期拿到好的项目出租的收益达到6-8，这是早期，现在稍微低一点，再加上社会融资成本很低，贷款配置杠杆是正向的杠杆，贷款能力可以达到1.2，整个体系是比较完善的。

走向海外是发展方向，各家机构都有不少在海外开展的业务，特别是年末年初的时候，关于资产证券化呼声很大，而且被认为是供给端改革的一个大风口，罗总做一个分享。

罗霄鸣：现在是2019年了，往前推五年，市场上就有比较新的东西，这几年陆陆续续已经发了很多单，各种品类，写字楼、商铺、物流、长租公域已经很多，慢慢这些产品被越来越多的投资机构甚至是个人熟悉。我们很多投资人经常问到两类问题，一是国内REITs的政策行不行。咱们国家的监管机构，人民银行目前正在主动推动税种税费减免的优惠举措。国际上，一个是香港市场，一个是美国市场，大家一直都在说美国免税，如果亲自操作一下，去美国开个户买一下，你会感觉不便宜。日常分红的税对于个人来说是35，不低，跟国内来比，什么税都不免，交完基金代扣税扣完差不多，美国一点都不低，最低的是香港，香港真的是一点税都可以不用收。咱们业主都想到海外上市，想的最多的是新加坡，说明了税根本不重要，作为发行方我在这里能不能获得最好的估值，得到最好的市场流动性的认可最重要。REITs什么时候推，大家非常关心。无论是千年大计还是租购并举，都需要一个很重要的牌，这张牌就是REITs，我们要有信心。建议投资人把视角转向当初我们并不关注的持久性物业、产业园、仓库这些领域。

蔡汝雄：谢谢罗总，REITs呼吁了很多年，重大意义在于盘活沉淀的商业资产，增加流动性，对经济的带动作用非常大，政府都在积极研究这方面的问题，有望在今年得到重大政策、项目的落地。

在产业发展过程当中，并购是一个主要的话题，我们鼓励股权投资转型，在股权或者是资产并购方面王鑫总是专业人士，请您跟大家分享一下。

房地产行业集中度提升, 股权开发商占据三分之二市场份额

王鑫：整个房地产市场在过去两年半左右的时间受到了极大政策冲击，这个冲击导致一个结果大家可以显而易见，行业集中度不断提升，目前来说股权开发商占据了市场三分之二的规模。

房价和地价从开发端口、住宅端口来看，获取超高回报的机会暴利时代已经过去了。我们把眼光聚焦到整个存量持久的物业市场，相对于住宅来看，它的存量规模并不小，据测算，会有超过两百万亿的资产存在于各个大中小型城市。在整个行业急剧调整的过程中，会出现大量行业并购的机会，在行业并购机会出现的时候，各个大型开发商包括机构受限于整个现金流的情况，包括资金变现的快捷程度，他们会集中出让手中的存量物业。2018年，无论是北京还是上海都有大量的成交量，一线城市的存量物业是我们集中要投的重要方向，我们选择以股权的形式投资。2018年资管新规开始后，我们打破刚兑，消灭以私募形式来投资的模式，渐渐成为行业的共识，也是监管机构对我们的要求。我们认为，以股权形式进行投资，更能够符合当下投资的逻辑和投资潮流，也能够在投资过程中获取超额回报。

从投存量资产维度来看，从过去对于房地产的认知来说，房地产资产的升值受限于几个方面，一个就是国家大的行政政策。第二个受限于区域的基础设施的投资，通过基础设施包括高铁、地铁、相关配套设施的投资，能够给我们带来资产的潜在升值。

存量持久型物业，包括办公、商业能够通过我们主动的管理、运营带来现金流提升，重估资产价值获得超额收益。通过上述几个维度选择以股权形式投资存量物业，我们是基于行业的变化包括政策监管的变化、底层资产的特性，最终的考量。

蔡汝雄：谢谢王总。股权投资会往并购投资这个方向上拓展。房地产企业发展当中都存在着集中度大幅提高，中小企业纷纷退出市场的趋势。

最后我们谈一下多元化，房地产是多元化发展的，喜神在这一块视野很宽阔，一直关注着产业各个方向，请姚总做一个分享。

姚远：分享几个观点。首先，做投资本身就是今天播种，明年、后年收获的事情。今年我们公司不管是收入还是利润水平很多贡献来自于前些年投的项目，比如国际项目的退出，前年投的地产项目进入退出，这一轮才开始收获。我们做选择，不会立即有收益，但它是长线获益的事情。我们要做专业的投资和形式的判断，特别强调产业链的融合。地产行业有周期性，而且是强政策性的，一个政策来了可以特别好，翻几倍，一个政策来了寒冬就来了。

前些年我们投了一个PE类的项目，只投了三千多万资本金，今年已经翻了四倍，虽然这个绝对值本身没有多大。个人理财投资都是分散的，炒股，股权类的投资，企业和权益类的企业也是一样。我们的投资有分散也有聚焦，我们特别强调聚焦，我们很在意多元跟聚焦的不矛盾。我们希望投的VC企业，扶上马真能送上去。比如，境外收购比较大型的护理机构，我们关注未来的上市，今年播种，明年、后年收获。要有专业化的团队来判断这个事情。要跟头部产业结合，产业能给地产赋能，一起合作，相互助力。