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李皎:以地产基因优势探索“教育+空间”的另类投资思路

来源:融资中国  时间:2017-07-29 11:07  字号选择:

 

2017年7月26-27日,融资中国2017股权投资产业峰会在北京四季酒店落幕,来自投资机构、产业资本、金融领域、上市公司、独角兽企业、政府相关领导,行业专家等汇聚一堂,一起回顾和总结了上半年市场的新变化,为2017年以至于未来几年的股权投资布局,提供了新的方向。

 

此次会议由融中集团、北京股权投资基金协会、上海股权投资协会、浙江省股权投资行业协会、浙江省创业投资协会、深圳市私募基金协会、北京创业投资创新服务联盟协办。

 

会议以“产融结合:开启股权投资新时代”为主题,对新时代、新机会、新布局进行了深入的探讨。中国证券投资基金业协会副会长张小艾、中科招商集团董事长、总裁单祥双、民生证券副总裁、研究院院长管清友等出席了会议,百余家知名公司、机构负责人与会。现场座无虚席,嘉宾发言精彩连连、掌声不断。

 

7月27日下午,乾立基金董事总经理李皎以“教育投资为核心的泛文化布局”为题发表了主题演讲。她认为,文化已经成为中国的投资大方向。伴随中国中产阶级的崛起,一二线城市精神娱乐、文化消费已经成为刚性需求。她指出,在这些刚需中,教育是除衣食住行外最受欢迎的市场。针对教育领域,李皎给出了布局的三个方向:一、幼教和师资认证;二、教育和地产的结合;三、房地产的存量和协同。

 

以下为李皎演讲实录(经融资中国整理,略有删减):

 

李皎:谢谢主持人,谢谢主办方。非常高兴又有机会来到融资中国的峰会。

 

我们是以地产投融资起家的私募基金,今天聊聊我们在幼教的布局。我们是以地产投融资起家的具有资本地产基因的私募基金,我们做股权投资的时候为什么选择文化,为什么选择教育?一方面,这与我们的房地产企业合作伙伴,在过往的几年的市场的变化下做的一些战略布局和转型有关系,另外也跟我们的战略合作方,金融机构、国企和上市公司在做的战略方向、战略布局也有一定的关系。另外就是我们在加强自身的行业能力。

 

首先,文化已经是中国主题的一个方向,从美国的经验来看,人均GDP达到7000美金左右,文化娱乐就会快速兴起,2014年中国已经达到了这个数字。三年前教育、文化、娱乐消费有一个飞速的发展。随着中国中产阶级的崛起,基础设施建设的丰富,一二线城市,精神娱乐、文化消费成为刚需,是根本性的需求。

 

尤其是教育,教育成为除衣食住行之后最受欢迎的市场。我们开玩笑说上海教育成了继地产投资之后最值得投的行业。上海民办私立幼儿园学费涨幅在30%—100%左右,基本上在50%左右,这个数字非常惊人的,比房价涨的还快,这是刚需造成的。跨市场教育行业2016年总体收入1469亿元,同比增长2.09%,总体净利润146.8亿元,同比增长20.7%。对于私募基金来说可以挖掘的投资机会非常的多。

 

在整个社会的导向,政策对教育也是支持的态度。用数据说话,2007年国家财政在教育上支出的比重维持在15%,这个15%什么概念呢?基本上现在一线的发达国家都是13%左右,所以15%恩这样一个比例国际上也是处于较高的水平。最近三年的居民消费支出中,用于教育文娱消费支出的比重基本维持在10%左右,受经济周期波动的影响相对于其它支出要小。去年《民促法》以来开放民办教学,对教育又是强烈的刺激一次,我们能在投资的项目获取难度上明确的感受到。

 

我们跟房地产开发商的关系非常好,过往的三年当中地产开发商都在做战略布局和转型,尤其是资产的运作,相当一部分放到了文化和教育板块。我们也利用这些过往的优势和积累,主要是在以下三个方向布局:一方面是幼教和师资认证这个方向,我们认为尤其是在中高端的教育资源上,现在最缺的是限制各个教育板块发展的也是师资力量。第二就是教育和地产的结合,我们在搭配一些资源、配置一些资源,与教育文化地产的开发商,和一些物业公司在合作,共同开发早教和幼教机构。第三是房地产的存量和协同。另外,我们不单纯投教育,也投其它文化板块,以教育为中心,其它文化板块产生协同作用,无论是生源和资源的优化补充。

 

为什么选择幼教行业,其实还是因为市场真的是够大。我们来看国家统计局的数据,目前,民办幼教市场规模达到3000亿人民币,2020年将达到5000亿左右。二胎政策的放开强烈刺激幼教市场,未来五年预计每年多出200—300万新生儿。数字如此庞大主要还是三方面原因:一方面因为中国传统的理念,从以前古代的科举制度,到现在举全家之力培养大学生,中国人传统的观念再穷不能穷教育。另外中产阶级迅速崛起,中产阶级对于现在的教育是低龄化要求越来越高,一个宝宝出生以后一岁开始就研究怎么上幼儿园,上公立还是私立,这个是每个年轻父母都面临的挑战。三是中国迅速的崛起的中产阶级,80后90后的爸爸妈妈他们是受教育的,他们反哺教育也非常认可。而且教育讲究多样化、科学性,刺激幼教市场的发展非常的丰富多样,而且非常的迅速。

 

对于乾力基金来说,地产是我们非常重的资金属性。对于这类的资本基因的私募基金,我们也遇到一些挑战,我们经常自己说自己在文化领域是外来的和尚。我们遇到的很多问题,比方说政策放开了,门槛降低了,我们寻找项目的时候发现很多良莠不齐的项目,这对我们整体做项目评估各方面,尤其为我们的风控、尽调压力特别大,因为教育行业很难有可量化的指标,特别统一的量化指标。另外就是估值逻辑,去年做教育投资的时候感觉到20倍估值比较正常,去年下半年到今年上半年,基本上就是一口价,而且还是爱买不买的市场情况。

 

我们一直在思考怎么发挥我们元生的优势来做教育的融资,我们在幼教上的布局主要是以下三个方向:一方面并购控股幼教公司,现有的园所获得收益,这有利于园所的复制。我们跟地产开发商的关系会很好,我们也有很多的合作伙伴,我们会提供不错的优质的园所需要的空间和场地,利于幼教扩张。二是布局海外市场,通过园所,师讯中心建设,进一步提高竞争力,嫁接海外的市场,我们投资的时候也做海外,主战场在澳洲和北美,我们投海外地产的同时也在看海外一些不错的教育理念和教育机构,我们也参股了一些不错的标的。这样的话我们在国内的园所,尤其在国内的培训机构,像我们投的蒙特梭利的培训机构,我们可以把老师在国内的幼儿园和在国外幼儿园的学分进行认证,一方面对于幼师生源来说是很好的经历,既有国内的培训经历又有国外的经验。对于家长来说更希望这样高端的师资力量,希望为这样的幼师力量买单。第三就是幼教产业链衍生市场的开发。

 

为什么选择师资认证培训市场,因为我们认为国内幼师认证尚属蓝海,民办幼教机构不断上升,他们发展的瓶颈就是对于幼师的需要。另外幼儿教育体系现在也有很大的变革,新的概念层出不穷,传统的幼教已经不适用于未来市场的需求。以师资为抓手,培训入手,一方面抓住认证的抓口,另外源源不断输出一些优质的幼师到我们所投的幼教机构和幼儿园平台。高端细分市场现在最缺的就是师资理想。可以说无论是富豪阶层还是中产阶级都愿意为一流的教育买单,一流的评估,一流的培训,这些都得跟得上。说到生源,一个是线上的引流,一个是线下的引流。线上的获客成本在100—120元每人之间。线下成本更高,线下我们跟房地产企业形成好的关系,尤其跟物业开发公司在中高端小区里进行生源的导流。一方面物业公司的转型需要教育文化内容做补充,另外一方面我们也需要源源不断的生源对接起来,这样形成双向互动的平台。

 

区域上我们瞄准主流的二三线城市,主要关注的是中西部的重点城市,像武汉、南昌、长三角城市群。武汉一个最高端的幼儿园,基本上一年学费13万左右,迅速获得了市场认可。这说明二三线城市愿意为教育买单的市场需求非常大的,但是这个市场目前来讲供给相当缺乏,这也是我们选择二三线城市为主战场的原因。这个区域历相对来说标的估值比较低的,还是投下得去手的。

 

比较我们一直在研究一个方向,就是教育+空间的共享空间另类投资思路。其实房地产现在在一二线城市已经很难看到大片的土地进行开发,但是在欧美国家来说,房地产依然是最活跃、最赚钱的行业,其实存量改造市场还是大有可为的。我们最近地产基金很多都在转型,在做存量改造,在做城市更新。在存量改造的过程当中最重要的就是主动管理能力,资产运营能力,内容的提升、内容的再造。教育刚好是内容再造、内容提升非常好的一个内容,我们把教育内容植入到一些改造的项目当中,形成这样的一个互动。

 

对于教育来说,空间是非常重要的,空间是对教育行业来说是刚需,教育是轻资产的行业,很难让它在非常长的时间内锁定一个长期的租约,他们的成本也是严控的。最近我们在研究分阶段、分时段的租赁给到这个教育行业,使得他们空间的使用最大化,把原本零散的独立经营化为资源整合,这就是我们研究的教育共享空间这样的模式。

 

刚才说到泛文化协同里我们做了一些有意思的尝试。我们投了一个观唐陶瓷,相传是宋代失传的柴窑,现在我们把耀州窑装到我们的文化项目里,做成一个课程,对接到幼教的教育机构里,形成一个固定的课程。另外投入了一些体育运作机构,超能体育,也是奥运冠军参与进去,形成了和幼儿园生源的导流。

 

乾立基金是非常独立的投资管理机构,我们累计投资管理规模超百亿。做整体布局的时候,我们会充分考虑到地产基因的资本优势,尤其是教育上的布局。今天的分享就到这里,希望下面有机会跟大家一起来对接一些文化教育上的资源。谢谢!

关键词:乾立基金   教育   投资 
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