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又一长租公寓爆雷!“绝不可能倒”的企业路在何方?

来源:资本邦   作者:资本邦   时间:2019-11-22 13:11  字号选择:

2018年中国租房市场规模达到1.8万亿元,预计到2023年将增长至3.0万亿元。中国一线和二线城市的租房市场规模在2018年达到1.2万亿元,预计到2023年将增长到2.0万亿元。

11月20日,据钱江晚报消息,杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金,向房东打白条。据了解,该公司仅运营一年半时间,就收进了800多套房源,但“高收低租”以及对租金市场错误判断的结果,让资金链断裂。目前该公司已欠房东2000多万元。


另据央视新闻客户端消息,今年7月5日,有租客通过中介和一家名叫西安左旗商业运营管理有限公司的房屋托管公司签订了一份为期一年的租房合同,也足额支付了一年的房租,但仅仅住了3个月就被房东要求退房。有业内不完全统计显示,2017年2月以来,全国已经有近40家长租公寓出现严重问题,今年就已“爆雷”20多家,杭州成为长租公寓品牌“爆雷”重灾区。


长租公寓频频爆雷,也有青客公寓、蛋壳公寓等抢先到赴美IPO上市,试图“自救”。2019年10月初,青客公寓(QK)正式登陆纳斯达克;蛋壳公寓近期向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书,拟进行首次公开募股(IPO)。


就市场而言,长租公寓是一个蓝海市场。根据艾瑞咨询的数据,2018年中国租房市场规模达到1.8万亿元,预计到2023年将增长至3.0万亿元。中国一线和二线城市的租房市场规模在2018年达到1.2万亿元,预计到2023年将增长到2.0万亿元。


然而,如今这个市场正步入两极化的艰难期。


杭州“中择”爆雷,给房东打2000万元欠条


“现在回过头来看,最大的问题是误判市场形势。”中择房产老板李雪雷称,“公司收进来的房子一般要求房东签3年。如果租金逐年上涨,再加上有3个月的免租期,即便是高收低租,后面两年还是有机会盈利的。”和很多同行一样,中择房产选择高价抢收房源。


但现实很残酷。“2018年底,我们公司在萧山的欢腾金座一个小区就收了350套房源。原本以为春节过后可以高价租出去,可没想到今年的市场出奇得冷,根本就租不动,无奈之下租金只能一降再降。”


“其实我们公司七八月份的时候资金就很紧张了,后来又苦苦支撑了两三个月。到了10月25日,公司打完最后一笔租金之后,再也支撑不下去了。”李雪雷坦言。


中择房产之前,杭州有多家长租公寓爆雷,不少公司负责人选择跑路。“说实话我也想过跑路。咨询过律师后,我决定还是留下来面对现实。”李雪雷说。


10月28日,中择房产向业主发出通告:“公司因经营不善,现资金短缺导致无法正常运作……”

 

李雪雷表示,由于无力支付租金,中择房产决定与房东协商重新签订合同,将原先的3年租期改为租客已交租金期满为止。同时,李雪雷以个人和公司的名义,将未支付的租金以及违约金向房东写下欠条。“我们一共收了800多套房子,主要位于萧山和滨江,目前已经处理了500套左右。”李雪雷说,如果800多套房子全部处理好,欠条总金额将达2000多万元。


西安“左旗”卷钱跑路

  

据央视新闻客户端,今年7月5日,有租客通过中介和一家名叫西安左旗商业运营管理有限公司的房屋托管公司签订了一份为期一年的租房合同,也足额支付了一年的房租,但仅仅住了3个月就被房东要求退房。


租客称“我们签订的租期是一年,包括押金交了28000块钱。租到第三个月的时候房东突然给我打电话说,左旗公司只给他付了3个月房租。他现在收不到房租了,所以要求我立刻退房。”


但是当租客联系租房中介时,对方说左旗公司“出事情了”,联系不上。而此时的西安左旗商业运营管理有限公司办公地址,已经人去楼空。


根据调查,左旗公司和房东签订的是房屋托管合同,托管期限从1年到3年不等,和租客签订的则是租房合同,时间最少为一年。查阅合同可以看到,左旗公司从房东手里收房的价格,竟然比给租客的月租金还要高100到500元不等。


此外,公司通常只付给房东3个月的房租,却一次性收取租客半年到一年的房租,也就是说,这是典型的“高收低租,长收短付”行为。


事实上,除了西安左旗公司,还有包括西安左旗、陕西龙德、西安木浮生、西安喔客在内的多家公司均已失联,受损的租客和房东人数超过千人。西安市住建局表示,从今年三月份开始,他们陆续接到一些遭受损失的租客和房东投诉,西安市住建局随即联合公安等多部门介入调查。


西安市住建局房屋租赁管理处处长王文江称:的确有部分企业存在有涉嫌失联的情况。目前我们已经把这个情况报告给公安部门,据我们了解大概有18、19家企业。


针对这些情况,西安市住建局、公安局等七部门已联合印发《联合开展整治住房租赁中介机构乱象专项行动工作方案》,重点整治住房租赁中介机构违规经营、违规出租住房、违规分割出租、发布虚假租赁信息、违规提供“租金贷”、违规提供经纪服务等违法违规行为。


目前,受损租客和房东已经报案,当地公安部门已经介入调查。


事实上,当前住房租赁市场基本没有准入门槛,部分企业以托管租赁方式开展长租公寓业务,为了获得资本支持,有的企业不惜通过租金贷、“高收低租”等模式跑马圈地、扩大规模,甚至挪用租金和押金从事其它投资。通过不断融资补血来维持扩张,已成为这个行业的公开秘密。


青客与蛋壳美股IPO 青客公寓:盈利模式较为单一


10月25日,青客公寓更新IPO招股书,计划发行520万股ADS,发行区间为17-19美元,最高募资近1亿美元。


然而,资本邦注意到,青客在上市前夕大幅下调了发行规模。据11月2日更新的招股书透露,青客首次公开募股发行计划以每股17美元的价格发行270万股美国存托股票((每股ADS相当于公司30股A类普通股)。在承销商不行使超额配售权的情况下,公司本次上市募资总额大约为4,590万美元,距离此前的最高募资1亿美元规模减半。


青客的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约(至少为5-6年或合同锁定期),公司再将拿到的房源进行标准化装修改造,再租给20-35岁的城市青年租客,通过租金差异获取利润。


过去6年,青客公寓经历了高速扩张。青客公寓的可租赁房源数量从2012年的900多间飙升至2018年底的9.12万间,复合年增长率达114%,共覆盖6座一二线城市。以房源数量衡量,青客公寓是国内最大的月租金低于2000元的长租公寓运营商以及国内第三大长租公寓运营商。


截至2019年6月30日,青客公寓旗下签约公寓数量为2.96万间,可用公寓数量为2.88万间,签约租赁房源数量为9.76万间,装修中的租赁房源数量为767间,可用房源数量为9.68万间。从房源分布区域来看,上海是青客的主要市场。截至2019年6月30日,青客在上海地区拥有6.27万间可用租赁房源,其次是杭州1.4万间,苏州1万间。


青客的财务数据显示,2017财年,2018财年和截至2019年6月30日的前9个月,青客的净收入分别为5.22亿元、8.9亿元和8.98亿元。但是公司过去三年一直在亏损。2017财年,2018财年和截至2019年6月30日的前9个月,青客的净亏损分别为2.45亿元、5亿元和3.73亿元,合计亏损超11亿元。


青客公寓为何不赚钱?这或许与长租公寓的尚未成熟的盈利模式有关。早在2018年,潘石屹在被问及做长租公寓的前景时就表示不看好长租公寓这一模式:“不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。”


纵观青客的盈利模式,其收入主要来自租金收入,盈利模式较为单一。2017财年,2018财年和截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓的总租金收入(折扣后)分别为5.09亿元,7.97亿元,7.93亿元,占总营收的比重分别为:97%,89.6%,88%。


然而,青客提供的租房价格并不高,基本都在1000-2000元/间之间,过去三年变动不大,呈现下降趋势。招股书透露,截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓的月均租金(折扣后)仅为1075元,低于去年同期的1183元;折扣前的租金为1149元。凭借低价优势青客公寓受到不少年轻白领的欢迎。据悉,2017年和2018年,青客公寓的月均入住率分别达到91.6%和92.4%。然而租户的入住时间并不长。据招股书透露,2018年,租户的平均入住时间为8.5个月。在截至2019年6月30日的前9个月,租户的平均入住时间为7.7个月。


盈利模式单一,但是花钱的地方却不少。为了占领市场,长租公寓运营方前期需要砸入重金盘下大量房源。金光杰曾透露:“3万间-5万间的规模,是公寓企业的生存底线。假如房源总数小于1万间,公寓管理难以做到精细化,资金链断裂风险较高。”在盈利之前,青客公寓要先向房东预付几个月房租费用,并花钱用于翻新整修。财报透露,2017财年,2018财年和截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓在每个房源上投入的装修成本均价为2万元,1.98万元和1.47万元。


此外,长租公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。财报透露,2017财年,2018财年和截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓的运营成本分别为5.48亿元,8.98亿元和9.59亿元;运营前费用分别为1.99亿元,1.17亿元和3.71亿元。


蛋壳公寓:连年亏损


据资本邦了解,蛋壳公寓成立于2015年。公司旗下拥有两大品牌,分别为蛋壳公寓和筑梦公寓。筑梦公寓于2018年11月推出,主要面向庞大的蓝领一族。


截至2019年9月30日,蛋壳公寓已在中国13个城市运营。过去四年,蛋壳公寓经历了迅猛扩张,公寓数量已从2015年底的2434个增长至2019年9月的406,746个,增长了166倍,其中北上深的公寓数量占比超过一半。从入住率来看,蛋壳公寓的入住率基本维持在80%左右,在行业内属于不错的水平。2017年-2019年前9个月,蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%和86.9%。


招股书透露,目前,蛋壳公寓的收入主要来自租金和服务费。2017年-2019年前9个月,公司的收入分别为:6.57亿元,26.750亿元和49.997亿元。但是,资本邦注意到,蛋壳公寓的亏损也在持续扩大:2017年-2019年前9个月,公司净亏损分别为:2.72亿元、13.69亿元和25.16亿元。


蛋壳公寓的商业模式与青客公寓类似,都是由长租公寓运营商集中从业主/房东获得长期租赁房源,公司再将拿到的房源进行标准化装修改造,对外出租给租客,从中收取租金和服务费,产生收入和现金流。据蛋壳公寓透露,通常装修改造需要17-21天后才能对外出租。这个模式意味着长租公寓在对外出租前不会产生收入,且需要在早期投入大量资本。


这也是造成多家长租公寓出现现金流问题,“爆雷”事件的主要原因。


蛋壳公寓透露,目前公司的投入回本周期为12-20个月。招股书提示,2017年-2019年前9个月,蛋壳公寓每个月在每间房屋上获得的平均营收分别为2439元,2352元和2155元,平均租赁成本分别为1718元,1637元和1564元。


公司表示,目前仍处于快速增长阶段,将继续投入资金扩大公寓规模。蛋壳公寓认为,随着公寓规模的扩大,公司将提高成本效率,进一步提高回报率并缩短投资回收期。在回本后,公司有望实现盈利。


为了改善运营业绩,蛋壳公寓有意提高长租公寓的装修效率和缩短开业前的平均期限。


——招股书提示,2017年,2018年和截至2019年9月30日的9个月,蛋壳公寓的平均装修时间为22.4天、21.1天和18.7天。


为了控制租金成本,蛋壳公寓通常与业主签署为期四-六年的租赁合同,在初期阶段以相对较低的价格锁定租金成本和资产专有权。此外,平台与租客签订为期一年的租赁合同,招股书透露未来租金仍有上涨的潜在空间。除了租金外,蛋壳公寓还引入了更多增值服务以丰富收入来源。


新华每日电讯指出,在南京等地,有关部门正在考虑开展房源认证和租赁网签备案。对中介企业的房源信息进行筛选鉴别,通过认定的房源在各平台展示时,将被贴上认证标签。租赁网签备案工作则要求监管部门,不仅提供规范的租赁合同文本,还要将租赁合同像买卖合同一样纳入监管。


“监管之外,其实更重要的还是企业自律。”有长租公寓经营者认为,单纯走烧钱扩张的模式不会持久,让客户安居才是长租公寓的生命线。租售并举这个大方向是既定的,国家仍会继续鼓励长租公寓行业的发展,但前提是住房租赁市场不断规范化,企业经营必须首先不断规范起来,精细化运营、拓展新盈利点才是未来之路。

关键词:公司 产业资本 
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