房企债务压力的现状盘点与未来思考

2020-02-27
来源:贝壳研究院 作者:策略研究部
我国房地产行业仍处在大规模建设期,现阶段房地产为高负债发展模式,通过参考发达经济体的发展经验,我们相信高负债发展模式只是暂时阶段的发展特点。而对于房企来说,去杠杆,降负债,优化债务结构将是长期的目标和课题。

在疫情压力之下,2020年开年全国各地停工停业,一时间让开发企业压力倍增。遭遇“黑天鹅”是对企业财务实力最严峻的考验。对于开发企业而言,财务实力不仅能决定企业可以“活多久”,还能决定企业未来“怎么活”。


在此,我们希望通过理清我国房地产行业的债务现状,去看清未来的更多可能。


行业现状


当前我国房地产行业仍处在大规模建设阶段,特点是重资产、高负债。


根据国家统计局数据计算,近10年间全国累计房地产新开工施工面积184.8亿平米,商品房销售面积136.5亿平米,简单计算有74%的房子用于销售。可见,我国房地产行业仍以物业开发销售为主,且新开工面积保持逐年上升,房地产行业仍处于大规模建设阶段。


房地产开发周期长,土地储备、施工建设等环节均占用大量资金,这种行业特点就决定了在目前阶段,我国房地产行业资产重、负债高。据wind行业数据显示,2008年至2018年10个热门行业的平均资产负债率排名中,房地产行业于2012年超越贸易行业后始终保持第一位置。截至2018年底,房企平均资产负债率为79.8%,创造历史极值。2019年房地产行业经过“去杠杆”的调整,负债率水平会有小幅收缩,但预计仍将保持高位。


1.jpg


债务特点


现阶段房企业债务存在“两大一高”特点,即债务规模大、短债压力大、债务利率高。


一、债务规模大


根据wind数据统计,2019年房地产行业仅债券融资规模已接近7000亿人民币,而于2020年到期或可以回售的债务规模已达到6000亿,其中4000亿为境内债务,2000亿为境外债。


根据房企发布公告统计,2019年2月前两周已有12家房企进行13次债券融资,融资金额217亿元人民币,同比增长160%,其中境外债占比77%。与此同时,尚有13家房企涉及557亿元人民币的融资计划等待受理和执行,其中金地单比融资计划110亿人民币,阳光城、富力的单比融资发行计划也达到80亿人民币。房企正在经历疫情影响与偿债高峰的双重压力,整体债务规模预计会进一步加大。


二、短债压力大


从货币资金与短期债务间的比例看,根据2019年中期财报披露数据,在统计的43家上市房企中7家房企短债比小于“1”,也就是说货币资金无法覆盖一年内到期债务。此外,还有9家房企短债比在“2”以下,同样面临较高的短期债务。


2.png


受到资金压力加大的背景下,仅2月前两周,5家房企发行了超短期债务,5家房企发行了超短期融资券(其中境内融资40亿人民币、境外融资5亿美元),短债压力进一步加大。而同时,国际评级机构惠誉在2月17日的一份报告中,统计了惠誉给出债券信用评级的166家中国公司,其中有7家公司的“资本市场债务再融资风险”处于高风险级别,7家公司中6家是中小型房企。


三、债务利率高


房企国内融资压力大、融资渠道收窄,更多房企选择了在境外发债。2019年房企230起境外融资总额突破770亿美元,创造新峰值,平均发债利率8.9%,高出2019年房地产行业债券融资平均利率3.9个百分点。其中85家房企境外融资利率超过10%,当代置业、泰禾与明发发行利率高达15%。


经验借鉴


借鉴其他地区低负债房地产发展模式,更加多元化,追求低负债、轻资产和资金流动性。


由于处于不同的发展阶段,很多国家和地区已经完成了房地产行业从高负债到低负债的调整。比如2018年,日本上市房企整体资产负债率为68%、美国57%、英国38%、中国香港四大龙头房企平均资产负债率仅32%,均明显低于我国当下行业负债水平。从他们的发展经验,我们可以看到行业未来的可能性。


一是主营业务收入途径多元,我国内地房企以开发销售为主,主营业务收入占比90%以上。而中国香港的房地产上市企业的开发和销售已经不是主要的利润来源,租赁和投资的收益成为房地产上市公司现阶段利润收入的重要组成部分。以长江实业为例,2019年中期财报显示,其负债率仅为0.5%。


国内房企可以借鉴日本房企通过提供轻资产的房屋代建业务来减少企业资金占用、提高自身资金流动性等。


现实可期


现阶段优化债务结构,缩减短期债务比重;中长期寻求多元化发展,丰富自身产业结构,降低重资产比重,增强抗风险能力。


一、短期措施


减少新增短债。前文中提及有统计的43家上市房企中15家存在短债压力,因此着力调整债务结构是当务之急。恒大集团在2月15日召开的集团资金系统高管会议上,调整了对于金融系统融资的奖励机制,明确所有融资要以中长期为主。


对已发短期债务做长期化处理。最常规的做法就是将即将到期或者即将达到回售条件的债务,通过提高票面利率的方式,延长还款期限。如阳光城在2月10日将其于2017年发行的第一期20亿中期票据,票面利率由6.2%,上调整至7.4%,对有回售选择权的投资者做了长期化的建设,延缓债务期限,舒缓了企业的短期债务压力。


二、中长期发展


追求产业多元化,适当分散风险。疫情下,我们发现优秀社区物业的重要性更加凸显,发现医疗资源与养老产业的优化方向,发现人工智能可以在更多的场合发挥作用等等。还有许多产业在我国尚处起步阶段,房企可以在未来多元化的发展战略中投入更多精力,降低房产销售占营业收入的比重。


另外,降低土地成本也是降低负债的重要途径。比如在待建工程方面、在联合开发方面、在收并购方面等等,还有更多方向可以关注。


综上,我国房地产行业仍处在大规模建设期,现阶段房地产为高负债发展模式,通过参考发达经济体的发展经验,我们相信高负债发展模式只是暂时阶段的发展特点。而对于房企来说,去杠杆,降负债,优化债务结构将是长期的目标和课题。


第一时间获取股权投资行业新鲜资讯和深度商业分析,请在微信中搜索“融中财经”公众号,或者用手机扫描左侧二维码,即可获得融中财经每日精华内容推送。

融中 热门

您可能也喜欢的文章