消费者都知道麦当劳这个快餐品牌，商界也把麦当劳视作连锁餐饮的标杆。
本期推介medium网站的文章《麦当劳惊人的赚钱方式》（The Surprising Way McDonald’s Makes Most of Their Money），作者J.J. Pryor解析了麦当劳的商业模式：销售汉堡的房地产巨头。
作者认为，麦当劳是一个非常有趣的研究案例。
作为快餐，它的成功并不是因为汉堡有多美味，不是因为一些额外的风味让人们“上瘾”，也不是工业化的流程有多高效。
之前，大多数人都把麦当劳成功的主要秘密归功于对儿童的成功营销。
它最开始为孩子们提供快乐，餐厅里有专门的游乐设施，还有不断推出、与时俱进的套餐玩具。
这些玩具现在也值几百甚至几千美元，成年人们照样愿意花大价钱买它们。
但之后，作者表示，麦当劳聪明地转向了现代的另一种商业模式，那就是把餐饮业当房地产来做。这一切源于它的特许经营模式。
让人惊讶的是，世界上超过93%的餐厅并不是由麦当劳公司直接运营的，大概全球38695家麦当劳餐厅有36059家都由第三方运营。
麦当劳几乎希望所有的餐厅都让别人经营是有充分理由的，那就是无论经营状况是好是坏，公司仍然能够收取租金。
而且，麦当劳每在一处开店，总会拉动周边经济，使房价提升。
这对麦当劳的股东来说是个好消息，麦当劳的股票从1980年的1.80美元涨到了去年的217美元。
但这对特许经营商可能很不利，作者举了一个例子。
在美国，如果你想在2020年开一家麦当劳餐厅，要具备以下几点要求。
首先，确保有25万到50万美元的非借贷现金，保持金融状况稳定，还能再多借170万美元。
其次，能够立即向麦当劳支付4.5万美元，同时参加为期9个月的强化培训课程，学习如何以麦当劳的方式经营一家餐厅。
然后，同意与麦当劳选定的地点签订20年的合同，在合同中，要同意上交每月销售额的4%，外加一笔根据每月销售额计算的可观的租金。
如果要求都能满足，你可以自掏腰包根据麦当劳的要求来装修了，再自费购买未来20年内所用的设备，准备开始营业了。
作者称，麦当劳门店平均年收入约为270万美元，还在持续上升。
上升的比例如此之快，以至于美国政府被要求调查麦当劳这样做是否涉嫌价格欺诈。
据调查数据，麦当劳连锁店的房地产回报率在10.5%到19.3%之间，是行业平均水平5.9%的两倍到三倍，高得离谱。
而这，在与特许经营商的合同中是整整20年的承诺。
当然麦当劳能这样做下去，经营商们也是能赚钱的。
除去各种麻烦和费用，一个麦当劳门店每年能达到15万美元的收入，所有者有望拿到10.8万美元的年薪。
作者提到，翻看麦当劳最近公开的财务报表也很有趣。
2019年，麦当劳从210亿美元的收入中获得了60亿美元的巨额利润。
对于一家餐馆来说，28.5%的利润率是高得惊人的。
具体来看，在麦当劳直接拥有且运营的7%的店面有94亿美元的收入，但它们的直接开支几乎高达80亿美元，加上公司其余的运营，这个数字就会变为负数。
那么这60亿美元的净利润是从哪里来的呢？就是来自特许经营商的费用。
麦当劳真正现代商业模式的另一个标志可以从资产负债表中看到。
麦当劳在全球拥有高达475亿美元的总资产，而其中390亿美元(占比82%)来自财产和设备，重点是，按成本计算。
事实上，它几乎拥有每一个麦当劳门店所在的房地产和建筑，近3.9万处房产，在世界各地拥有大量黄金地段。
哪怕特许经营商失败了，最坏的情况也就是出租或者出售房产。不管怎样，它仍然能得到报酬。
那么，如果390亿美元的固定资产仅仅是按成本计算得来的，经过这么长时间，这些房地产现在又会值多少钱。
所以说，麦当劳不是一家快餐公司，是真正的房地产大亨。