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债务危机会成为压垮这家千亿房企的稻草吗?

来源:融中财经   作者:Alicia   时间:2020-07-31 13:11  字号选择:

曾经的中国地产15强的泰禾集团,何以沦落到靠债务重组和引入战略投资者“续命”的地步?又是谁将成为其“白衣骑士”?

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疫情似一面镜子,照出了上市房企的真正实力。


7月中旬,泰禾集团披露2020年半年报业绩预报,归属于上市公司股东的净利润亏损14.6亿元至18.6亿元,同比下降193.54%至219.16%。而2019年同期,该公司盈利15.6亿元。


罪魁祸首,当然是疫情。


对于亏损原因,泰禾集团称,2020年上半年受疫情和公司房地产开发项目结算排期的影响,无集中交付的地产项目,仅有零星项目交付结转收入,造成收入较2019年同期大幅下降;在投资收益方面,上半年该部分业务较2019年同期大幅减少,2020年上半年投资收益主要是由公司持有的合营企业和联营企业投资收益按权益法确认的投资收益,金额较小。另外,上半年公司对已到期尚未还款的借款计提预计负债约为7.25亿元,较2019年同期增加营业外支出约6.8亿元,由于上述因素叠加,泰禾非经常性损益影响约-5.78亿元。


事实上,在姗姗来迟的2019年的审计报告中,大华会计师事务所就对泰禾集团出具的审计意见类型为“带持续经营重大不确定性段落的无保留意见”。


截至6月中旬年报披露日,泰禾集团存在235.58亿元到期未归还借款,并且公司因子公司未履行还款义务而被列入被执行人,这对公司的持续经营能力构成重大挑战。


泰禾集团是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司(股票代码000732)。公司创建于1996年,2010年成功借壳上市,是当年国内唯一上市的地产企业。公司主营高端住宅地产,以泰禾“院子”、“大院”系列为核心品牌。


截至2020年7月22日,泰禾集团的市值为137.9亿元,在A股120多家上市地产中,排名第39位;2019年底的资产负债率为84.9%,位列第10名;净负债率为248.33%,位列第4名,其负债情况不容乐观。


从千亿房企到500亿债务违约


曾经斩获千亿销售佳绩,并拥有“亚洲十大超级豪宅”荣誉的老字号房企泰禾集团,最近走到了生死存亡的关键节点。


近日,公司收到了深交所针对年报的问询函。在回复中,泰禾集团暴露了自己惊人的债务规模。截至7月7日,公司已到期尚未还款金额270.65亿元,年内到期债务达555.11亿元,占归属于母公司净资产的137.38%。


也就是说,公司即便拿出所有的净资产,都不够还债的。而在2020年Q1的合并资产负债表上,泰禾集团的货币资金余额仅为55.53亿元,对还债来说连零头都不够,而在2019年底的货币资金余额为131.9亿元。


债务来源方面,根据披露,555.11亿元的到期总债务中,公司债年内到期80.58亿元;信托公司贷款年内到期258.92亿元;资产管理公司年内到期137.66亿元;其他非银行贷款年内到期9.39亿元;银行贷款年内到期68.56亿元。


可见,泰禾集团在过去非常受欢迎,包括信托、银行、资管公司等金融机构都不遗余力地为其提供大额资金。


而如今,墙倒众人推,泰禾集团的信用被不断降级,东方金诚将其主体信用等级由AA+调降至AA-,评价展望被调整为负面,没有金融机构再愿意借钱给泰禾。


靠大规模举债经营,在房地产市场叱咤风云、一路闯过来的泰禾集团,怎么也不会料到,2020年的这场疫情会让其现金流断裂、走到生死存亡的关头。


要知道,泰禾集团曾在2017年入榜“中国地产15强”。如今,时移世易,何以沦落至此?


2014年至2017年,可以说是泰禾集团的黄金时期。据公开资料,2014-2016年这三年间,泰禾集团实控人黄其森花了500多亿元买地,这个数字已经超过了泰禾集团同期三年的总营收,可谓是大手笔。泰禾也因此屡次问鼎地王宝座,就算是那些溢价率超高的地块,黄其森也是不惜成本,坚决拿下。需要指出的是,泰禾集团的拿地成本基本都是通过借债而来。


重点来了,借债买地,自然是要赚回来的。高价拿地,打造高端别墅豪宅,最后以上千万的高价卖出去,泰禾集团就是这样赚钱的。


2017年泰禾集团凭借1010亿元的销售佳绩,上榜中国地产15强,晋级 “千亿房企”军团。泰禾地产院子系旗下项目屡获“亚洲十大超级豪宅”殊荣。


成也“豪宅”,败也“豪宅”。


正是因为豪宅在疫情来袭的时候比普通住宅的流动性更差,才导致泰禾集团在2020年上半年“无集中交付的地产项目,仅有零星项目交付结转收入”,现金流将近枯竭。


债务重组和引入战略投资者,能“续命”否?


从资产负债表恒等式,我们也能想到对于到期巨额债务的处理方式,不外乎两种:一是降低负债规模,二是增加所有者权益。


这话说得太过深奥,我们翻译一下,就是债务人向债权人求饶,说你豁免一部分债务吧,或者降低利率吧,或者展期吧,这就叫债务重组;或者向外界去找股东,来给我投资,我让出一部分股权,这就是引入战略投资者,好听的名字叫“白衣骑士”。


泰禾集团目前对于到期债务的处理方式即是如此,在和债权人磋商债务重组的时候,欲通过引入战略投资者来化解财务风险。


为积极稳妥地化解公司债务风险,改善公司业务经营,泰禾集团已聘请财务顾问、律师等专业机构开展债务重组工作,协助公司梳理并评估不同各类选项并制定一项债务重组方案。公司相信这将实现公司长远价值,最大程度保证所有债权人的利益。公司和财务顾问将积极与所有债权人沟通相关方案及工作进展。公司希望所有债权人能支持和配合公司,尽快完成债务重组工作,实现共赢。


截至目前,泰禾集团对债务重组的具体方案还没有进行公示。


那么,引入战略投资者,工作进展如何呢?


泰禾集团是在今年5月宣布引入战略投资者的。5月13日晚间,泰禾集团发布公告称,公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者,相关交易可能导致公司控制权变更。


在福建省有关方面的斡旋下,厦门国贸一度成为最接近泰禾的“战投”伙伴。去年厦门国贸的营收规模超过2000亿元,主营业务包含房地产,与泰禾有业务上的契合度。但因忌惮于泰禾庞大的债务规模,这家世界500强企业最终选择放弃。


厦门建发、中铁建、保利等企业也与泰禾有过接触,但最终协商未果。虽然看中泰禾的产品力和区域布局,但泰禾的债务规模过于庞大,资产质量相对不佳,成为这些企业放弃的重要原因。另一方面,上述“国字头”企业也存在决策周期过长的问题,无法满足泰禾对合作者的迫切要求。


另外,也有不少企业试图寻求项目层面的收购,但这并不符合泰禾现阶段的策略。


相比之下,万科是最晚被曝出的洽谈者,却最有可能成为泰禾的新股东。双方的谈判还在进行中,在某些细节条款上,双方还在探讨;且从泰禾管理层的态度来看,似乎对万科颇为中意。


目前来看,泰禾的资产情况,仍然对万科有着较大吸引力。一方面,对于万科以刚需为主的产品战略来说,泰禾的高端精品战略,是对万科产品线的有益补充;另一方面,截至2019年底,泰禾的土储达到3270.14万平方米,可售货值约4000亿元,且主要分布在核心一二线城市,这同样能与万科形成互补。


泰禾与万科均为中城联盟成员,双方管理层有一定的渊源。据悉,从双方管理层的态度来看,对彼此的价值观颇为认同。


对任何一家有规模诉求的房企来说, 近4000亿元的土储资产都是不小的诱惑。但蜜糖还是砒霜,将在很大程度上取决于“白衣骑士”的能力和意愿,目前来看,有能力拿下泰禾的企业并不多,这也令此次引战工作变得简单。情势迫切,中国房地产史上最大的一宗并购案能否在近期发生,将很快见分晓。


房地产行业或将迎来并购潮


泰禾集团因巨额债务无奈引“战投”,只是房地产市场的一个缩影。


疫情来袭,房地产行业加速洗牌,无数的中小房企在垂死挣扎。


上半年,人民法院公告网显示的今年破产房地产企业数量已达231家。2018年上半年,这一数字为177家。虽然2020年上半年这个数字与2019年同期持平,但这才是个开始。


随着疫情加速行业洗牌,中小房企“求生欲”迸发出来。


试图引入“战投”续命的并非泰禾一家。今年以来,包括弘阳集团、协信地产、阳光股份、福晟国际、新华联等六家房企,均透露了引入“战投”的计划或意向,以望重生。


前期一些高速扩张发展崛起的房企,在市场环境恶劣的情况下,回款成为难题,偿债压力加大,融资渠道收紧,资金链面临断裂风险,因此可能会有越来越多的房企为了生存,加入到引入“战投”的大军中。


今年一季度,新华联的营收同比下滑61.1%,少回笼资金60亿元,净利润由盈转亏,亏损3.3亿元。但同期,其货币资金约35.9亿元,但公司一年内需要偿还的有息负债约为75.76亿元,现金短债比约为0.47,远不足以覆盖短期有息负债。


洗牌加速下,房企的并购也会随之增多,自身经济实力雄厚的规模房企将迎来一个并购的窗口期。“大鱼吃大鱼”的时代加速来临。


我们预测,2020年房企并购现象将会更加频繁和密集,行业集中度将会进一步提升。


结论与启示


曾经千亿销售额,如今却一步步成为近年来资产规模最大的违约房企,泰禾集团债务爆雷极具代表性,引人深思。


当前,我国房地产市场依然执行“房住不炒”的调控政策,以往房企高杠杆的粗放式发展模式,很显然已经不适合当下以及未来市场发展的需要。


泰禾集团违约,本质上是公司战略与行业现金流规则之间背离造成的,直接原因离不开疫情对销售和回款的冲击,从管理看,民营企业天然的扩张冲动,房地产行业具有高杠杆的天然的特点,容易造成公司一发不可收拾。并且受地产政策收紧影响,企业在发展过程中若无法准确把握发展节奏、发展战略与行业趋势,最终公司将遭受无法想象的挑战。


眼下,遭受巨额到期债务的泰禾,正在等待“白衣骑士”的到来,或许又是一个新的开始!

关键词:公司 
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