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管理政策频出,地产可能不红火,但对于房地产基金是好机会

来源:融中财经   作者:融中财经   时间:2021-02-08 12:30  字号选择:

房地产基金势必要向“真”股权投资转变。

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“房住不炒”已成为近些年房地产领域的主基调。住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,研究形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。其中,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准。无疑,这对于房地产项目通过银行贷款、信托计划的债权融资是一记沉重的打击。而房地产基金无疑成为房地产企业解决融资难的救命稻草。房地产基金势必要向“真”股权投资转变。未来房地产基金的投资方向在哪里?聚焦商业地产的房地产基金投资前景如何?


2021年1月13-14日,由融资中国主办,融中财经、融中母基金研究院协办的“融资中国2021(第十届)资本年会暨颁奖盛典”在上海·鲁能JW万豪侯爵酒店盛大开幕。此次会议以“平凡的荣耀——责任与创造”为主题,对股权投资行业的生态进行了一次全面的观点挖掘和问题探讨!


在《“三条红线”,地产基金刀锋起舞》圆桌论坛上,合凡资产总经理姜海、鼎信长城合伙人兼执行总经理曹勇、深创投不动产基金公司执行董事褚鹏、朗姿韩亚资管合伙人贾翔宇、五牛控股管理合伙人马林庆、易德资本合伙人钱卫一、喜神资产合伙人姚远等嘉宾围绕政策对房地产基金的影响以及房地产基金的投资机会等话题进行了一场思想碰撞。


以下为地产基金专场《“三条红线”,地产基金刀锋起舞》论坛精彩实录,由融中财经(ID:thecapital)整理:


主持人(姜海):各位嘉宾,各位朋友,大家下午好!



首先自我介绍一下,我是来自合凡资产的姜海,我们是专注于房地产股权投资的机构。2020年中国房地产行业出现了几个比较大的调控政策,第一个就是“三条红线”,对于开发商的融资产生比较大的影响。第二个信托公司从传统的融资业务转向投资业务。第三个就是在2020年年底的时候出了房贷集中度管理的政策。


目前,房地产贷款集中度的管理政策和房地产企业的“三条红线”,不谋而合的对房地产整个行业资金端的调控会产生巨大影响。请各位嘉宾先介绍一下自己,然后分别谈一下政策对行业,包括对整个房地产基金的影响是什么?作为房地产基金行业的头部企业,各家应对策略是什么?

 

01

政策对行业的影响,以及头部机构的应对策略


曹勇:大家下午好!首先介绍一下我们鼎信长城,鼎信长城作为地产基金行业领军企业,今年是成立的第十个年头,我们一直坚持着“项目优、主体优、城市优、条件优、团队优”作为投资铁律,年均投资规模超百亿。



2020年对于房地产行业来说,是跌宕起伏的一年。虽然调控政策层出不穷,但整体上我们仍然看好未来房地产的巨大市场。不管是对房企“三条红线”的管控,还是对金融机构房地产业务房贷占比的限制,都体现出国家对该行业的关注和呵护,通过各种调控政策的出台,都是为了保障房地产行业的健康稳定发展。尤其是在2020年疫情阶段,房地产行业体现出强有力的韧性,实现了17万亿的销售规模。


2021年,我们认为房地产行业作为国民经济“稳定器”的作用不会变,但也会存在一些新的变化。一方面,房企会修炼内功,提升自身综合实力,促进房地产平稳发展;另一方面,房地产发展模式也将面临新一轮的调整与优化,变债性融资为股权合作,这将促使房企真正分享、开放好项目。


对于2021年的私募股权基金行业发展,我们很有信心。


主持人(姜海):接下来是深创投不动产基金的首席财务官褚鹏总。


褚鹏:谢谢主持人!



首先介绍一下,深创投不动产基金是深圳市创新投资集团下属的专门从事不动产投资的一个板块。我们成立只有三年多时间,目前管理规模大概300个亿,可能和其他的各位同仁有点不一样,就是我们整个集团的背景,是一个产业投资集团,所以我们所做的也仅仅是在整个房地产大类资产里面,选一个相对比较小的板块,就是和产业能够紧密结合、有实体经济支撑的持有型不动产,像高标准物流仓储、数据中心、产业园等。


在这些领域我们从第一天起就是做的纯权益性投资,大家知道今年除了“三条红线”,还有一个比较大的政策,就是国家推出了基础设施公募REITs这么一个金融创新的产品,像我们投资的资产类别,基本上都在基础设施REITs规定的资产范围里,这是一个大的背景。


2020年政府出台的“三条红线”政策也好,还有房地产贷款集中度管理政策也好,我们是这样理解的,分三个方面:


第一,对房地产在国家经济发展和城镇化进程中所起到的正面作用应该予以肯定。


第二,我们也要看到房地产的发展,对消费,对企业的研发创新投资,有一定的挤压作用。


第三,房地产在发展过程中作为一种抵押物,房地产价格和金融体系贷款额度有一个相互促进、螺旋式上升的过程,房地产价格越高能贷款的额度越多,贷款多又会助推房价的上涨,容易形成金融风险。


从国家角度看,既要发挥其正面的推动作用,也要限制对消费、研发等投资的挤压,更重要的是,从国家宏观审慎监管的角度也要做到防范金融风险,避免大家一致预期房地产会无限制的价格上涨而造成金融风险。


从我们的角度,无论房地产,还是其他类别的资产投资,整个大的方向,一个是去杠杆,一个是积极的推动权益性投资。在这样的背景下,从传统的债权投资向现在的股权投资转变,这是大势所趋。在这样的趋势下,能够支持实体产业发展的,符合国家政策导向的资产类别,今年会有很大的投资机会。


主持人(姜海):我们有请下一位朗姿韩亚资管的合伙人贾总给大家分享一下。


贾翔宇:谢谢主持人!



大家下午好!我是来自北京朗姿韩亚资管的贾翔宇。我们公司主要做另类投资,有三大业务板块:PE、夹层、不动产投资。我们公司也是国内为数不多的中日韩三方背景的资产管理公司。其中中方股东主要是以朗姿股份为首的上市公司,韩方和日方分别是韩亚金融集团以及日本三井信托银行。目前我们累计投资大概200多个亿,其中房地产板块是我们公司重要投资的板块。


就刚才姜总提到的问题,我认为,一方面从开发商的角度来看,另一方面从投资机构角度来看。


首先从开发商的角度来看,第一,“三条红线”也好,年底的金融机构对房产融资的限额管理也好,对房地产开发商一个比较大的影响是在2021年,所有开发商整体的投资冲动会受到一定抑制,拿地会更加谨慎。开发商业绩增长预期可能不会像以前那么大,这里面有主动的选择,也有被动选择的过程。


第二,开发商在投资布局方面会变得更加聚焦。整个房地产行业不管以前是黄金时代也好,或者说现在白银时代也好,整个增量是逐步放缓。去年达到了一个新高后,今年是什么样的情况还不好说,有可能是一个负向增长。同时,整个房地产项目开发的利润率在进一步下降。这种情况下,房地产开发商要获得一个所谓的利润,重要的是从精细化的管理方面去获得收益。


区域的聚焦有几个方面的好处:能够在区域里面关注几个特殊机会;容易在区域打造一些品牌效应,获得产品溢价;在整个管理规模,以及营销等方面,有集约化作用。


以上两点主要是从守正的角度来讲,如果从出奇的角度讲,以前大家都讲与产业一起去做合作开发,为什么很多开发商不愿意做这种事情?这种速度太快了,来钱太快了,在整个行业速度,包括增速都在下滑的情况下,透过产业去做一些合作类的开发,以期获得一些高溢价的项目,我们觉得也是许多开发商的选择之一。这是从房地产开发商的角度看。


从我们投资机构的角度来看,重点是两点:


第一,从住宅的行业讲,不管从体量,还是整个生产销售的特点,以及现金流的特点,它还是在大类资产里面属于特别好的,或机会特别确定的一个板块,所以我们也是比较看好这个板块。“三条红线”也好,限额管理也好,虽然很多人解读起来都是一些负面的影响,但乐观看,我们觉得它消除了很大的一块不确定性。投资最讨厌的是不确定性,政策加压以后,整个房地产市场可能会变得进一步稳定,大涨大落不太容易出现。


第二,其实每个投资机构具体选择什么样的投资策略,跟机构自身特点是有关系的。机构根据资金属性、投资风格,以及操盘体量来决定。你到底是一个特殊机会型的投资机构,还是配置类的投资机构,管理的是20个亿,100个亿,还是1000个亿?地产基金和传统的信托、银行,整个投资策略和逻辑是不太一样的。


总体来讲,我觉得原来做债做的比较多的传统投资策略,对比投债性价比下降来讲,投股的性价比是进一步凸显的。


主持人(姜海):好的,下一位是五牛控股的管理合伙人马总。


马林庆:谢谢!五牛控股是一家综合型投资管理和金融咨询服务机构,成立17年来,长期深耕不动产投资领域,在股权投资领域深耕医疗健康、消费升级以及科技创新三大赛道,另外五牛控股还开拓了供应链金融业务,积累了丰富投资经验,培养了国际化专业人才。



回到主持人的问题,最近媒体及业内有观点认为,房地产行业是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,对此应以平常心去看待。因为不同于“黑天鹅”的不可预见性,“灰犀牛”可能带来的风险是有规律可寻的,是可以通过政策引导化解的。


主持人刚刚提到的“三条红线”和“房地产贷款集中度管理要求”,都是最近市场热议话题。个人认为“三条红线”通过限定开发商负债率,从企业角度设立了一道防火墙,在资金需求端降低了杠杆。而银行贷款集中度管理,则是从资金供给端入手,通过限制银行贷款投放同样达到降低杠杆作用。这两个政策归根到底都是对“地产行业降杠杆”这一大方向的延续与细化。


但如果换个角度看,相关政策也预示,未来行业资源将更加向头部企业集中。因此,五牛控股在投资策略上,坚持优中选优,携手信用评级好、财务健康、经营稳健的头部房企,重点关注主要城市群中核心城市优势区域项目。目前,五牛控股不动产投资业务中约九成是与诸如恒大、世茂、融创等行业30强房企合作完成的。


此外,相对住宅版块,产业地产的政策敏感度较低,现金流波动也更为平稳,也是我们近几年非常看好的领域。因此五牛控股除了继续稳健发展住宅领域投资业务,还将持续关注并投资工业园、物流地产、文旅地产等细分领域。五牛控股现已在上海、宁波等多地布局,积累了丰富的产业资源和资产开发、运营能力。谢谢!


主持人(姜海):好的,下面一位嘉宾是易德资本的合伙人钱总,也请钱总首先着重介绍一下易德资本的情况。


钱卫一:谢谢姜总。我跟姜总是老朋友。我们易德资本是一个比较年轻的品牌,专门做股权投资板块,虽然易德资本成立只有两年时间,但团队背景都是从地产公司从业时间在十年以上的人。有做投资出身的,有做财务出身的,有做运营成本出身的,有这些专业背景出身的人,我们做地产股权还是非常有信心的。



“三条红线”出来之后,很明显的就是房地产要降负债、降杠杆,负债和杠杆都降下去之后,市场上很多企业负债率从原来90%降到70%,越来越健康。开发商企业是越来越稳健,在这种稳健的情况下,可见的利润空间可能会变得更高,大家也不会拼命去抢地。


从股权投资来说,企业变得更健康了,项目也变得更健康了,投资收益可能比原来会更好一些。


首先,“三道红线”和“两条红线”等政策会使企业不会再激进地拿地,参拍土地的企业数量会降低,土地溢价率变低,以前溢价30%很正常,现在则预计会降低至20%以内。事实上以前开发商每年年底或者一月份会积极参拍,去年开始已经谨慎很多。对于股权投资,开发商甚至希望土拍阶段就有股权投资进入。而且土地价格变低、现价不变,会令产品利润更高,股权投资收益会更好。其次,“三道红线”和“两条红线”令房企融资端水龙头收缩,贷款(尤其是按揭开发贷)回款变慢,令经营端杠杆下降,行业整体运营会更谨慎。


整体来说,大家都会变得更谨慎。从我们的角度看,整体导向肯定是越来越健康,这个影响了我们2021年的投资策略,2021年一定是个股权投资大年,对我们来说也是一样的,我们这个团队背景的储备也是专门为做股权准备的。


从投资策略来说,我们可能跟有的嘉宾公司的投资策略稍微有些区别。很多资源都是往头部倾斜,但头部资源太难抢了,我们可能抢不到。我们回归到房地产股权投资的本质,更多还是看项目本身素质,看操盘团队的管理能力,所以我们今年的股权投资会更下沉一些。


主持人(姜海):谢谢!下面是来自喜神资产的合伙人姚远姚总,有请!


姚远:谢谢姜总!



我先给大家介绍一下喜神资产,今年是喜神资产的第12个年头,我们一直是以不动产、私募股权基金为主业的一家企业,规模上每年平均下来大概是100亿的新增规模,应该说我们见证了地产波澜壮阔的12年。


喜神资产投资大概秉承三个结合:


第一,产业和地产结合。我们从一开始就非常强调产业的重要性,不管投项目,还是投产业本身,我们都希望以产业作为切入口,做我们地产的经营和生意。


第二,国际和国内结合。除了国内投资之外,我们在美国大概有10亿多的美元公寓市场投资,同时我们在美国和香港也有相当规模的资金进入到境内。


第三,资金和资本结合。我们不但是在做资金的市场,同时我们在资本市场上,包括上市公司、Pre-IPO等方面也做了比较多的尝试,现在已逐渐形成了规模和气侯。


说起主持人抛出来的这个问题,同行们都分析了很多,我稍微补充几点。


第一,像红线,包括集中度的要求,我觉得更多的约束是在地产开发商,资本结构没有做好充分的准备,又希望扩张比较快的地产开发商。


第二,我们给开发商做资金的合作,不管是我给他做股权投资,做夹层,做债,原则上来说,我们需要关注企业的风险,关注项目的风险,关注我们资金的安全,在保障投资人收益的情况下,我们才去做资金的投放。“三条红线”的指标,从国家层面就给我们划分了结构性缺钱是什么样的结构,这三个指标也可以拆开,怎么能得到这三个指标?其实这把企业分成了不止三类,而是很多类。这样可以更有效的配合我们私募股权基金来找到好客户、安全的客户,以及好的项目。


第三,各个嘉宾可能都谈到了关于明年股权投资的机会,确实是这样,喜神资产在这12年来,每年投资规模还算比较稳定。我们股权投资规模逐年扩大,从三年前开始股权投资规模基本上超过债权投资了。这样的政策其实是更有利于我们的。开发商会更开放,开发商尤其是优秀企业会更多的来开放给私募股权基金,因为他不能自己用这些钱按着这些项目,就只能靠融资来做生意了。这对我们也是一个利好。尤其是对于资管能力比较好,LP储备比较足,客户资源较多且又愿意开展金融股权投资的私募股权基金。

 

02

房地产基金投资瞻望


主持人(姜海):谢谢!


我也稍微补充两句,因为“三条红线”一直是媒体,包括我们从业人员非常关注的事情,还有最新出的贷款集中度管理,总的来说是帮房地产开发行业去杠杆。去杠杆的情况下,这个行业接下来整体的健康情况会越来越好,投资风险在一段时间内会逐渐减低。那么投资机会也就越来越多了,特别是对于房地产股权基金的投资机会。


下面有几个小问题,想听一下几位嘉宾的见解。


首先请问一下鼎信长城的曹勇总,鼎信长城一直专注于房地产基金的投资,而且基本上也是专注于和房地产头部企业的合作。目前国家最新的一些调控,比如说“房住不炒”房地产因城施策,限价限售等政策,您认为对于房地产基金未来的投资会带来哪些影响?


曹勇:好。


鼎信长城一直专注于房地产私募股权投资,始终秉承以投资人为中心,与客户、员工、股东、社会多方共赢的理念,以规范、专业、专注,为投资者持续创造价值。我们与百强中多数房企展开合作,引入行业主流金融机构与房地产私募管理人,落实政策的要求与号召,助力房地产行业健康与长久发展。我们认为,首先,“房住不炒”的基调不会变,不过“因城施策”对投资而言会出现结构性机会。整个行业暴利的时代及普涨的局面已经过去,房企的利润变的相对透明和单薄。在这种情况下,如何挖掘好项目,对基金的专业度要求更高。其次,同行在交流中基本达成一个共识,调控政策的出台让房地产行业更加健康。随着目前土地市场的热情不减,常规的招牌挂获取土地的方式,使得项目的利润空间持续被压缩。在这种大趋势下,我们也会落实政策的要求与号召,积极关注并参与到一些房地产细分领域,比如城市的更新改造,不良资产的处理等的投资。


主持人(姜海):好的,谢谢曹总!


下面我们想有请朗姿韩亚贾总,因为朗姿韩亚一直是聚焦于不动产和股权投资的机构,对于房地产各个业态的发展也有非常深入的见解。我主要想问,比如说2021年房地产住宅市场整个投资会面临什么样的变化?因为最近深圳、广州、上海楼市供不应求,房价这两个月还是有比较大的增长。另外,聚焦商业房地产的投资,在2021年会有哪些机会?


贾翔宇:好,谢谢主持人!


第一个问题,住宅市场因为一些特点,还是一个大类资产配置,且机会相对确定的领域之一。它的大起大落,因为政策的限制也好,或各个地方的轮动也好,箱体振动的态势比较明显。而且对于各大开发商,和投资机构来说,像长三角、大湾区核心的二线城市,人口导入的城市等,大家的偏好在趋于一致。


在这种情况下,我们觉得可能还是跟机构投资风格,包括策略,以及所操盘的基金,或者背后的盘子有多大有一定的关系。你到底是一个特殊机会,还是一个配置的策略,如果是一个特殊机会的话,可以适当的下沉。因为在所有人预期都趋于一致的情况下,长三角基本上拿地的利润率是5-8%,这个数据还是把不好销售的车位、商业基本都算在内。如果是金融机构参与进去,最后再来一个模拟清算的话,可能整个收益率也不是特别好。再加上一些限购限贷政策的要求,整个滚动性,就是区化的速度进一步下降。


另外,如果是选择下沉,到底是怎么样的一个下沉?下沉有多种形式,一方面是交易对手,开发商的下沉,以前聚焦于头部机构,10强、20强、30强,后来可能向中型甚至比较有特色的一些开发商去做。区域下沉或项目下沉都有投资机会。核心还是看你自己操盘的体量有多大,背后的属性是怎么样的盘子。


另外一个角度,从整个住宅市场来讲,与产业地产的联动也可以成为接下来的一个出奇点。其实在去年的时候,我们也是跟我们的一些产业资源,以及跟我们合作比较多的开发商一起探讨过这种模式。


第二个问题,您提到关于所谓的商办,我们把它统一归类到大的产业类地产的范畴。我觉得也是两块,一块是机会肯定是比以前要大,但是挑战依然存在。从机会层面来讲,可能也是三点:第一,黑天鹅也好,灰犀牛也好,包括债券违约也好,包括信托破刚兑也好,它本质上带来什么结果呢?老百姓,包括最后的投资者,对风险的预期会有变化。以前大家觉得拿个有潜在刚兑的资产非常好,但现在经过好几轮的洗礼后,做了非常好的投资者教育,所以投资者这一端,他觉得原来很简单的挣钱方式可能是不足以为继了。现在再来看这种长期稳定现金流的产业类的资产,会不会多看一眼呢?我认为可能会产生这种效应。


第二、另外一个角度,跟新冠疫情有关系。从全球范围来看,包括中国在内的所有主流经济体,目前其实都是在一个货币相对宽松的周期过程中。这对于进行一些商办类或者产业类的投资是一个比较大的利好。因为大家都知道,投商办也好,或者不管是开发还是做并购也好,都需要一些杠杆。杠杆成本的高和低,对整个产业类,或商办类物业投资会带来比较大的区别。


第三,基础设施公募REITs的推出。虽然第一批还没有把商办类的包括进去,但是可能包括一些产业类物流、IDC类似的数字类的基础设施。至少对投商办的地产基金有了一些清晰的预期,就是未来退出的渠道可能会更多一些。


关于挑战这一块,可能还是老生常谈的话题,为什么在中国做产业地产,或者是商办类地产的基金不太多?核心还是取决于背后资金的属性,对收益率的预期,包括资金来源,我们动辄都提黑石用多少个亿来并购,国内的地产基金可能都是一些久期比较短的资金。


在这种情况下,目前越来越多的投资人,包括个人在内,对久期的管控会有一些放松,、从这个角度讲,大家能够获取到什么样的属性资金来做什么样的久期会相对匹配,可能也是一个挑战。


另外,主动管理能力,或机构提供增值改造能力的储备如何?每家都有各自特点,这是一个持续性的、大家可以一起探讨的话题。

 

03

如何看待金融房地产与实体经济均衡发展


主持人(姜海):下面请五牛控股的马总,五牛控股深耕地产基金十多年了,实战经验非常丰富,我想请教下今年新形势下,如何看待“十四五”规划中关于推动金融房地产与实体经济均衡发展的提法?谢谢!


马林庆:国家“十四五”规划提出,推动金融、房地产同实体经济均衡发展,这句话字数虽然少,却表达出了在“房住不炒”的政策主基调下,房地产行业在经济发展中日渐清晰的角色和定位。我认为从当前政策来看,房地产作为经济发展的稳定器、压舱石,对于消化上下游产业产能、维持金融系统和各级地方财政稳定性,发挥着重要作用。


据此,我们有两个判断。一是中国房地产在经历了近二十年的快速增长后,有望迎来“良币驱逐劣币”的转型升级期。随着头部房地产企业全力提升产品品质、竭力增强服务质量、注重打造公司品牌、不断扩大企业规模,地产行业可能将形成“一九”格局,即5%至10%的头部企业将占据绝大多数市场份额,其余九成房企则更多聚焦区域市场或细分领域。二是作为投资机构也有这样一个出清的过程,我们会看到在未来的3到5年很多中小型资产管理机构将慢慢掉队,在这样的趋势下,头部优势房地产基金和头部房企合作是目前能够看到的一个方向。


当前,中国房地产行业进入到了深刻变革与转型升级新阶段,过去以高杠杆扩张的模式将逐渐退出历史舞台,市场运行逻辑将出现根本性改变。随着城市发展逐渐成熟,城市更新也成为炙手可热的投资领域,这其中无论是开发商还是投资机构都大有可为。


至于大家一直关心的,地产基金在地产行业发展的过程中可以做什么?我认为是创新拥抱未来,我们会不断通过与行业创新者碰撞、融合,发掘更多新兴的、具有投资潜力的发展方向,引领行业转型创新,为客户提供更多服务,更多价值。随着行业发展环境日趋健康、稳定,中国经济和房地产行业将迎来新一轮的发展机遇,五牛控股对此充满信心。

 

04

如何发掘房地产各个链条独特价值的投资?


主持人(姜海):谢谢马总。


下个问题我想请教深创投不动产的褚鹏总,深创投不动产的业务非常广和非常全,覆盖了整个不动产发展的全产业链,请教一下,深创投不动产是如何来发掘房地产各个链条独特价值的投资?


褚鹏:谢谢!


我们深创投不动产既做不动产的投资,也做和不动产有关的产业链上的企业的股权投资,整体的投资策略和PE、VC的逻辑基本是一致的。从我们成立的第一天,我们所有的投资都是投持有型不动产,有产业逻辑,有产业支撑,能够服务实体经济的不动产资产。


从投资开始,我们就有一个明确的退出预期,投资的资产将来能够通过公募REITs上市实现退出,就和企业上市一样,我们能获得资本市场的溢价,也能获得充分的流动性。


在投资过程中,需要对资产的类别做一些筛选,然后再去看具体项目,看它上市的可行性,预期回报的可实现性到底有多高。至于资产所处的阶段具体是建设期、孵化期还是成熟期都是可以考虑的。


公募REITs这个资本市场工具推出来以后,我们整个房地产行业的投资生态会有所变化,一方面能够有更多的长期资本进入、有更多的金融工具和资本运作模式,另一方面,传统的房地产企业,以前走以高周转为代表的运作模式,可能也会发生一些颠覆式变化,那些关心资产运营的质量和品质,专注经营能力和现金流水平的提升、具有更强的资产管理能力的机构,会有更强的发展空间和竞争力。


这个可以类比创业板开板之前的PE、VC的投资市场,当时真正做PE、VC投资的机构比较少,当创业板开板以后,各类股权投资机构如雨后春笋般成长起来,而且做的越来越好,越来越强。


在这样的大背景下,公募REITs的推出给不动产基金开展真正的股权投资带来了一个春天。


谢谢!


05

如何看待未来中国的房地产私募基金的未来发展潜力?


主持人(姜海):喜神资产致力于引领中国不动产行业的转型升级,请问喜神资产的姚总,喜神在投资这块的主要优势是什么?你们如何看待未来中国的房地产私募基金的未来发展潜力?


姚远:好的,刚才主持人介绍到我们喜神有一个理念,叫不动产投行+主题投资、平台孵化这样的理念,其实核心我们强调的是不动产投行,我们专注行业不动产。我们下设了很多个主题投资板块,比如说我们做绿色投资,跟绿色地产企业几乎都合作了。我们做国际投资,做美国的公寓投资,不是投一个项目就撤回来,而是做十几个项目。在美国也做成了单品类投资最大的一只基金。


我们强调主题投资,在生物医药领域,在酒店领域、文旅领域,我们都有类似的投资理念,现在也一直在践行。我们希望对某一领域能够深入了解,并且研究透它跟地产结合的方式。研究透了之后,我们愿意在相应的领域深耕细作。


对于私募股权基金的发展前景,我认为是特别光明的。国家正在规范各种制度,这是对我们这个行业的利好,也为私募股权投资创造出了很多投资机会,并且由国家帮我们规避了一些风险,有利于我们服务好投资人。


同时,为了把握住这些机会,我相信市场对于私募股权投资专业性的要求,一定是越来越高的。专业性体现在多方面,系统性的专业性包括获取项目能力,管理能力等多方面。我们在募、投、管、退全流程有过操作案例,也积累了一些经验。在相信有一个光明前景的同时,我们也会充分认识到专业性以及做好业务的重要性,这个结合是我们私募股权基金未来更好发展的一个路径。

 

06

土地市场如何来影响房地产的投融资业务


主持人(姜海):最后一个问题,我想问一下易德资本的钱总,土地市场目前跟“三条红线”的关系是怎么样的?土地市场又是如何来影响房地产的投融资业务?


钱卫一:因为做股权投资,所以我们会一直关注土拍信息。每周都会去跟进研究市场。明显“三条红线”出来之后,加上年底的两条红线后,参拍土地的开发商呈现出两个问题:


第一个,参拍家数没有以前那么多了,以前十几家,现在基本上是个位数去参拍。


第二个,议价率变低了。长三角、珠三角原来的议价率在20%以上,30%、40%都是非常正常的,现在基本上稳定在20%以下,这是一个非常明显的变化。


近期我们和开发商交流也发现一个现象,原来在每年1月份的时候,会有一些开发商去检漏,因为到年底大家盘点资金,可能关注年会或者其他信息,所以很多开发商会零溢价拿到地。最近我跟他们交流这个现象的时候,他们表示会谨慎一点。因为今天整体都要谨慎了。很明显,对于“三条红线”之后参拍土地的热情和溢价率,包括通过负债的方式去拿地,大家是越来越谨慎。对于股权投资则表示非常欢迎。


通常来说,我们做债的收益可能也就比信托高一点,越头部的开发商可能受益越低。做股权投资ROE的回报还是非常高的。再加上有些城市的开盘条件非常好,做股权投资非常有意义。


除了土拍市场,我们还会关注城市每年人口净流入的情况,每年新结婚登记的人数、人均GDP的变化等我们也都会关注。我们肯定要看好操盘团队,还要看好项目,很多城市也要重点去看。通过这些角度,从真股权的角度去投,我们的股权收益会更高一些。

 

07

中国房地产基金的三大机会


主持人(姜海):谢谢!最后我也分享下对中国房地产基金的三个大的机会:


第一个,中国在2019年、2020年整个房地产开发的总量大概在15万亿、16万亿左右,但中国目前的房地产基金头部企业基本上是在百亿人民币,欧美地产基金基本上每年新增管理规模前十位的是在千亿甚至万亿美金的程度,也就是说,中国房地产基金规模增长的机会更多一点。


第二个,中国目前房地产行业里面的资金属性以债为主,以短期资金为主,长期的资金、股的资金偏少,但在欧美发达国家,还是以股的资金、长期资金、稳定资金为主,这对于中国整个房地产基金行业是第二个机会。


第三个,现在国内大部分的资金都集中在房地产增量阶段,以开发为主。但房地产的整个存量,包括持有性物业的资金,特别是发挥固定资产核心价值的资金量还是偏少的,这是未来房地产私募基金的一个非常重要的增长点。


最后非常感谢各位嘉宾精彩的观点分享,也谢谢组委会,谢谢各位嘉宾。祝融资中国会议圆满成功,谢谢!

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