合凡资产总经理姜海：中国房地产基金的方向与面临的政策影响

合凡资产主要在广州发力，目前有14支基金，总量40亿，目前兑付了6个产品，就创业型公司而言，总体规模包括人员单产以及财富管理三方行业影响力均有独特的心得和见解。

合凡资产非常看好2017年中国房地产基金市场，因为银监会对房地产行业资金是收紧的状态，房地产基金是银行资金的一个重要的补充，2017年地产私募的日子比2016年好过的多。地产基金也可以更好的发展资金在市场化过程对银行资金的非常好的补充。

2017年地产基金有三个大的方向：第一作为整个房地产市场基金的结构，一个是债权逐渐降低，固收类的产品比例一定降低，浮动类产品比重一定是慢慢加大，这是中国未来地产基金的大的趋势。第二就是从地产开发到房地产的存量，这是中国房地产市场整个行业发展的大趋势，也会逐步扩大对存量资产的投资。例如现在比较热的工业厂房改办公改商业，过去的地产商做开发做商业运营比较简单，2017年开始对存量投资的比重越来越大。第三个整个地产基金发展的多样性，2010年是地产基金元年，经过一波地产兑付危机以后，目前地产融资里面占大头的银行和信托等等转给了传统的基金子公司，然后再转给私募，在起步的三年左右其资产总量比较低，低于银行和信托。现在开始出现投资标的物和选择的方向并其对应的融资主体的优越性逐渐趋同，地产基金会发挥其融资方的灵活，包括个性化的资金配制，是对作为银行信贷和信托这样的传统金融机构对地产行业投资的非常重要的多样性的补充。第三个趋势就是从2017年开始多样化的地产私募产品在市场上会大量的出现，而且既为融资方量身订作资金上的服务，也会对投资人的投资需求进行量身订制的多样性产品的选择。

从上次金融危机到现在正好9年时间，政府对房地产市场三年一调这个周期非常清晰，为什么这样调，因为每到三年的房地产市场会出现阶段性的放松，然后又出现暴涨。因为政府拍地的政策最狂热的时候没有限购，而在房子盖好之后限购，后续的信贷资金出现了局部的收紧，特别是房贷收紧，这就会导致消费者不买房子，房子全部集中在开发商手上，而这里大部分资金是银行的。所以每到三年会遇到一个问题，开发商盖的房子卖不出去了，只能卖给银行了，所以这时候又需要刺激房地产的消费，放开政策措施，突然放开以后又出现房价暴涨，三年一个周期，金融危机以后现在已经是第三个周期了。这已经成为中国房地产行业大家可以通过常识来判断的规律，从大的趋势来看北上广深的核心区域涨幅一定比三四线的收益更好，但是做股权会遇到一个问题：募集资金的市场环境和兑付的市场环境不一样。比如说现在三方管理人和经理人对项目不看好，选择的时候比较谨慎，所以很多时候底部就错过了，等房子盖出来三年一个周期价格上调，其回报率会很高。但是如果募集资金的时候市场环境好，但是可能过三年以后市场环境会很糟。所以对于一个地产基金的管理人，面对这种周期性的调整是最难把握的，这是全世界房地产和中国房地产大周期很深的研究，包括有经验的判断，而万科在这一点做的非常漂亮，每一轮降价都是第一个降价，每一次抄底都是第一个抄底，对市场敏感度非常高。一个优秀的房地产基金领导人对市场把握的经验在业内是非常重要的。