长租公寓运营难，「住乎」要服务中小开发商、主攻二三线城市

长租公寓是个万亿级市场，决定品牌成败的核心要素包括运营能力、服务质量、房源、资金链等等。一线城市竞争激烈，也已经有了自如、优客逸家、蛋壳这样在今年先后完成亿级融资的头部玩家。

但目前，品牌公寓也不过占了整体租赁市场的 2%，发展空间仍然很大。且有大量房源沉淀在二三线城市的中小开发商手上，他们想要入场，核心的壁垒还是在于运营。

对此，36氪最近接触的公寓托管运营商“住乎”，就打算服务中小开发商，主攻二三线城市，提供咨询策划、设计顾问、委托管理等一系列服务。住乎创始人兼 CEO 郭嵘告诉36氪，他们的定位是“服务提供商”，即会帮助开发商们打造自有品牌，而非输出品牌。

相对于品牌化运营的长租公寓，这样做也就可以解决房源渠道的问题，资产持有者会乐意拥有自己的品牌，也就更愿意与住乎合作。而相较于提供某个环节，比如金融、装修、SaaS 等服务，住乎提供整合的一站式服务，也就意味着开发商可以只提供房源，其他都由住乎完成。

具体来介绍下，住乎依照合作深度，分别提供咨询、顾问、托管三类服务，盈利也从按项目收费到托管的“基础管理费+营收分成”，托管模式将是此后发展的重点。住乎的定位偏向中高端服务式公寓，以长短租结合为主；会选取 100-500 间的房源进行定制化改造、集中化运营。

郭嵘介绍到，住乎有一套标准化体系，涵盖了从前期筹备到后期运营的各个环节；以及一套长短租结合的运营系统，包含财务、营销、运营、风控、人事这五个经营管理模块。同时，也在数据应用层面研发了一系列算法模型，可以对经营做出预测和指导。例如，住乎可以在月初对当月营收、成本进行预测，误差控制在 2% 以内。

针对日常运营的应用场景，住乎采用了物联网硬件来降低人力成本。例如智能电表，可以与公寓管理系统结合来对入住情况进行预警，防止飞单；也用于收集相关数据，辅助运营决策。这些设备均由住乎进行集中采买，包括装修、家电等，从而对租赁的全场景有更强控制。

但这样的模式，实际是打造了许多分散的小品牌，似乎在于长租公寓追求品牌化背道而驰，整体效益会很高吗？郭嵘认为，消费者对长租公寓的决策周期很长，更多基于线下看房、体验，品牌的影响没有那么大，这也是为什么会有层出不穷的小运营商出现。而住乎在做的更多是 2B 的事情，对于掌握房源的中小房地产商们，会形成品牌效应，最终还是比拼精细化运营的能力。

目前，住乎已经有两个项目在上海落地，覆盖的房源约为 600 间，其中长租占 60%，短租占 40%。以上海陆家嘴区域的酒店式公寓为例，房间定价平均是 12000/月，出租率为 95%，人房比在 1:60 左右，单项目预计 11 个月可以开始盈利。接下来八月份还会再有 3 个项目开始运营，区域也主要围绕华东来推广。

团队方面，住乎核心团队来自优帕克公寓、携程旅行网、锦江集团和平安好房等，在中高端公寓运营方面有十余年实践经验。此前，住乎曾获数百万元天使轮融资，主要用于开发核心系统。目前公司正在寻求下一轮融资，将用于优化智能运营模型以及样板店扩张。